De quelle loi sur la défiscalisation puis-je bénéficier ?
Comment faire des économies d’impôts, compléter ma retraite ?
Comment puis-je accéder à la propriété ?
LOI MALRAUX : Ce dispositif a subi une importante modification depuis le 1er janvier 2009 puisque les dépenses déductibles du revenu global sont dorénavant limitées. Cependant l’ancien dispositif subsiste encore cette année, pour les opérations de restauration immobilière, ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire avant le 1er Janvier 2009.
Permis Construire accordé jusqu'au 31/12/2008 :
Ce dispositif fiscal nommé secteur sauvegardé, plus connu sous le nom de loi Malraux, peut se résumer de la manière suivante: les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à la loi Malraux (secteur sauvegardé ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager) peuvent imputer leurs déficits fonciers résultant de leurs dépenses de restauration immobilière sur le revenu global et, ce sans aucun plafond.
La loi Malraux concerne les particuliers imposés à la tranche maximale.
Attention : Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux Dans ce cas il est impératif de n’effectuer les travaux qu’après l’acte d’acquisition et après la mise en place d’une AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).
Les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d’un immeuble bâti et faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet.
Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé dans les 12 mois de l’achèvement des travaux à usage d’habitation principale pendant 6ans.
Permis Construire accordé depuis le 01/01/2009 :
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôts sont celles supportées par le contribuable à compter :
- soit de la délivrance du permis de construire
- soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.
Seules sont prises en compte les dépenses qui sont supportées jusqu’au 31 décembre de la troisième année.
Le taux de la réduction d’impôt diffère selon la zone de protection concernée.il est de :
- 30% du montant des dépenses pour les immeubles situés en ZPPAUP
- 40% pour les immeubles situés en secteur sauvegardé.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000€.
Le propriétaire est donc susceptible d’une réduction d’impôt maximale annuelle de 30 000€ ou 40 000€ selon la zone de localisation de l’immeuble.
Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage de résidence principale.
La location doit prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement des travaux.
MONUMENTS HISTORIQUES : Depuis le 1er Janvier 2009, l’avantage fiscal est subordonné au respect de trois nouvelles conditions : durée, modalités de détention et interdiction de mise en copropriété de l’immeuble.
Le propriétaire d’un bien classé monument historique doit s’engager à conserver l’immeuble pendant une période d’au moins 15 ans à compter de l’acquisition, même si celle-ci est antérieure au 1er Janvier 2009.
L’immeuble ne peut pas être détenu indirectement sauf s’il s’agit d’une SCI familiale ou d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Depuis le 1er Janvier 2009 il est interdit de mettre l’immeuble en copropriété sauf si cette mise en copropriété fait l’objet d’un agrément.
Si ces conditions sont remplies , les propriétaires dont le bien ne génère aucune recette peuvent imputer les déficits fonciers dégagés sur cette propriété sur le revenu global.
C'est une façon astucieuse pour l'Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national.
> plus de détails sur la loi...
LES DERNIERS PROGRAMMES DE DEFISCALISATION MALRAUX - MONUMENTS HISTORIQUES 
SAUMUR (49) - Malraux
Située au bord de la Loire, Saumur est au cœur de la région du Val de Loire. Avec ses 30 000 habitants, c’est une des 3 sous préfectures du Maine et Loire. La ville profite d’un climat favorable et d’une situation géographique privilégiée. Saumur s’affiche comme un carrefour d’échange d’une grande richesse. Notons que la ville est inscrite au titre du paysage culturel au patrimoine mondial de l’humanité par l’UNESCO. Avec ses 54 sites classés, elle dispose donc d’un patrimoine architectural d’une richesse étonnante ; Saumur s’efforce d’offrir aux entreprises un environnement adapté à leurs besoins en mettant en place des actions pour favoriser le développement économique et le tourisme mais aussi en créant des projets d’aménagement de l’espace communautaire et de la gestion des transports publics.
Nous vous proposons d’investir dans un magnifique immeuble du 17ième siècle situé en secteur sauvegardé au cœur de la ville composé de 12 appartements d’une particulière noblesse !
>> Ce programme m'intéresse
ARLES (13) – Malraux
Arles, ville du Sud de la France se trouve dans le département des Bouches du Rhône. Avec ses 77 hectares et ses 51 000 habitants, elle est la 3ième ville du département. Arles apparaît comme la plus romaine des villes françaises. Elle possède 64 sites classés au patrimoine national et depuis 1981, 7 sites au patrimoine mondial de l’humanité sur la liste établie par l’UNESCO.
L’économie arlésienne offre un potentiel très diversifié. Grâce à la multiplicité de ses productions et de ses savoir faire, Arles s’oriente vers des secteurs d’activités novateurs ce qui garantit un meilleur avenir et crée de nouveaux postes.
Dans son écrin de verdure, cette superbe bâtisse du 17ième siècle située au cœur de la ville, est composée de 12 appartements de caractère et de charme !
>> Ce programme m'intéresse
FONTENAY LE COMTE (85) – Malraux
Perle architecturale de la Vendée, Fontenay Le Comte, ville d’art et d’histoire est reconnue pour son art de vivre. Idéalement nichée entre mer, bocage et le plus vaste massif forestier de Vendée, Fontenay est la ville ressource d’un pays de 100 000 habitants. La ville est témoin d’un passé prestigieux conservé et préservé par l’unique secteur sauvegardé de Vendée. Comme dans toute ville, Fontenay est organisée en quartiers : les quartiers du centre que l’on peut qualifier d’anciens et les quartiers récents qui se développent surtout à l’Ouest et à l’Est de la ville. Mélange d’un passé prestigieux et d’un avenir créatif, Fontenay reste l’une des plus belles et des plus agréables stations de Vendée. Fontenay occupe une place charnière entre le Nord et le Sud du pays. Située en bordure de l’autoroute Nantes Niort, la ville se prépare à devenir un véritable carrefour autoroutier avec la liaison entre Fontenay et Rochefort prévue en 2008.
L’édifice proposé à nos investisseurs a été construit au 19ième siècle ; les encadrements des fenêtres ainsi que les bandeaux intermédiaires et la corniche haute sont en pierre de taille.
A l’intérieur, on y découvre de splendides décors comme des corniches de plafond !
>> Ce programme m'intéresse
TARASCON (13) – Monuments Historiques
Tarascon est une charmante commune située à l’extrémité à l’Ouest du département des Bouches du Rhône et de la région Provence Alpes Côte d’Azur.
Immortalisée par Alphonse DAUDET, Tarascon ville de contes et de légendes offre un patrimoine historique et architectural unique.
C’est au cœur du célèbre quartier Kilmaine, le quartier des casernes, inscrit au titre de monument historique que nous vous suggérons d’investir. La restauration de ces chefs d’œuvre entre le respect de l’âme des lieux et le confort moderne permet aux investisseurs de bénéficier de substantiels avantages fiscaux.
>> Ce programme m'intéresse
LA LOI EN DETAIL...
> Malraux
> Monuments Historiques
Loi Malraux
> conditions à respecter
> avantage fiscal
> travaux déductibles
> sortie de régime
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises :
Situation du bien :
Le bien doit être un logement ancien situé soit
-
dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) qui, depuis le 1er janvier 1998, remplace les périmètres de restauration immobilière (la création de ces ZPPAUP résulte d'un arrêté préfectoral publié au recueil des actes administratifs)
- en secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingt secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire.
Déclaration d'utilité publique :
Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique.
Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l'immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n'exige pas que l'on y engage des travaux.
Initiative de l'opération :
L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.
Engagement de location :
Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
A l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, toutes les charges de la propriété de droit commun, de même que les dépenses de démolition, les travaux de reconstitution des toitures ou de murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de démolition, ainsi que les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble, en ajoutant aussi les frais d'adhésion à des AFU, peuvent engendrer un déficit.
Ce dernier est alors imputable en totalité sur le revenu global de l'investisseur et non plus seulement, comme dans le cas du régime de droit commun, sur les revenus fonciers.
L'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration et, ce sans plafonnement de leur montant.
Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires de ce prêt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des cinq années suivantes.
Parmi les dépenses imputables sur le revenu global, on relèvera :
-
l'ensemble des dépenses déductibles en application des règles de droit commun qui logiquement seraient imputables sur le revenu foncier mais qui, par dérogation, le deviennent sur le revenu global : frais de gérance et de rémunération des concierges, dépenses de travaux d'amélioration ou d'entretien
- les frais d'adhésion aux AFU
- les dépenses découlant de l'opération de restauration immobilière elle-même, incluant les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire
- les travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées
- les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, pour le rendre habitable (y compris les parties antérieurement non habitables, telles que combles et greniers), sans agrandissement du volume total bâti de l'immeuble. Sont exclus les travaux de transformation en logements de locaux précédemment affectés à un autre usage (commercial, professionnel), qui n'ouvrent pas droit à la possibilité d'imputation sur le revenu global. Les travaux concernés doivent, de toute façon, être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou par la déclaration d'utilité publique selon le cas.
Mises en garde :
Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale. En cas de non-respect du délai de location de six ans, tous les déficits imputés depuis le début sont réintégrés dans le revenu global de l'année en cours. S'il y a revente, même après six ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 5 % la plus-value imposable.
Une fois l'opération Malraux terminée, l'engagement de location de 6 ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel.
Si vous désirez continuer à le mettre en location, vous pourrez selon les cas :
- opter pour le statut Besson/Robien ancien
- avoir droit au régime du micro foncier assorti de sa déduction forfaitaire de 30 %
- si vous n'appartenez pas à l'une des catégories ci-dessus, être soumis au régime du droit commun.
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Loi Monuments Historiques
> obligations à respecter
> allègement des droits de succession
Pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer trois cas de figures possibles.
Le régime fiscal diffère selon ces trois cas de figures :
Le bien ne génère aucune recette
Qu'il soit ou non ouvert à la visite, occupé ou non par son propriétaire, s'il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global.
Il s'agit notamment :
-
des cotisations de strict entretien versées à l'administration des Affaires culturelles
- de la totalité des dépenses de travaux de réparation ou d'entretien effectués par le propriétaire ou à sa charge (diminués d'une éventuelle subvention de l'Etat ou de la participation de celui-ci à des travaux qu'il décide lui-même d'effectuer)
- de la totalité de toutes les autres charges foncières retenues dans le régime de droit commun et susceptible d'être déductibles du revenu global mais, toutefois, pour une proportion différente selon que le bien est ouvert ou non à la visite.
La déduction est ainsi égale à :
-
100 % si l'immeuble est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre
- 50 % dans le cas contraire.
Le bien n'est pas occupé et génère des recettes
La totalité des charges foncières peut alors s'imputer sur les revenus fonciers et, au-delà, sans limitation, sur le revenu global, si le bien est loué.
Si l'immeuble n'est pas loué et génère des recettes accessoires, telles que les visites payantes, ces recettes sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges telles que la rémunération du personnel chargé de recevoir les droits d'entrée et de guider les visiteurs et la déduction forfaitaire.
Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € (10 003,34 F) est pratiqué s'il n'y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € (15 021,42 F) dans le cas contraire.
Le bien est occupé et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu foncier.
Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.
Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.
L'immeuble est
soit classé monument historique, cette décision de classement étant du ressort du ministère de la Culture et de celui l'Environnement,
soit l'immeuble est inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). C'est cette seconde procédure qui est souvent mise en oeuvre lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ne justifient pas le classement. Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.
Procédure de classement :
Qu'il s'agisse de la procédure de classement ou d'inscription à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, une démarche administrative est nécessaire.
Celle-ci peut être engagée par un particulier, une association, un maire, un parlementaire.
Attention : ce n'est qu'à partir du moment où le classement ou l'inscription est effectif que le détenteur du bien bénéficie des avantages fiscaux prévus en faveur des monuments historiques.
Obligations des propriétaires :
A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture. Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs. Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.
Mise en œuvre des travaux :
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation
Allégement des droits de succession :
L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
Nécessité d'une convention :
L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
Obligations à respecter :
Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir : maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention, modalités d'entretien du bien, information du public et conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).
Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés.
On notera également que, depuis 1995, l'exonération des droits de succession est étendue également aux monuments historiques détenus par l'intermédiaire de SCI dès lors que les revenus de la société sont imposés, entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers.
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